Terrasse ensoleillée , jardin avec piscine ( à débordement?) , vue mer ou vue montagne…
Depuis la crise sanitaire avec ses confinements, ses restrictions de voyage et ses quarantaines les français valorisent plus fortement l’agrément et le confort de vie que leur apporte leur résidence secondaire .
Toutefois ces maisons ou appartements de vacance restent globalement identifiés comme des foyers de coûts , dont la mise en location parviendrait au mieux à couvrir les frais de fonctionnement .
Mais qu’en est-il réellement ?
L’achat d’une résidence secondaire à un prix : celui du bien, auquel il convient d’ajouter les frais de notaire ( +/- 8%)*, les frais d’entretien ainsi que la fiscalité ( ces deux derniers postes ont été estimés entre 1 et 2% du prix du bien/ an)
Si on cherche à optimiser cette acquisition en la proposant à la location, il est important de déterminer à l’avance le nombre de jour par an où l’on souhaite la conserver pour son usage personnel .
Selon les zones géographiques de villégiature le taux d’occupation en location saisonnière varie entre 40 et 60%
Si on décide de l’utiliser par exemple : 50 jours /an cela laisse 315 jours de location . Si l’on part sur la base de 50% d’occupation cela fait environ 157 nuits ou 22 semaines de location.
Sur les 50 jours que vous conservez pour votre usage il faut identifier quelle (s) semaine (s) d’été et/ou de vacances scolaires le bien ne sera pas disponible à la location.
En bref il convient de déterminer à l’avance quand le bien pourra être loué ou pas, pour faciliter les réservations et donc la location .
A coté de cet aspect comptable il ne faut pas négliger l’aspect jouissance de cet investissement. Il offre le plaisir de s’évader plus facilement de son quotidien, des nuisances de la ville,…
Le temps d’un week end, pendant les vacances ou même parfois en semaine grâce au télétravail vous profitez de plus d’espace, d’un jardin.. sans presque qu’aucune logistique à gérer : pas de réservation d’hôtel ni gite ou chambres d’hôtes , pas de valises à faire …
En fonction de l’emplacement de la résidence le prix d’acquisition, le montant de la location et le taux d’occupation vont varier . Ainsi plus l’endroit est prisé plus le prix d’achat sera élevé mais les revenus issus de la location aussi.
Le critère du choix de l’emplacement doit toutefois être votre usage personnel . L’achat d’une résidence secondaire est avant tout un achat plaisir.
50 jours par an d’usage personnel représentent 7 semaines ou 25 weekend, ou encore 4 semaines et 11 weekend par an !
Sans parler du fait qu’une fois le prêt souscrit pour acquérir cette résidence remboursé, les revenus issus de la location seront décuplés . Votre résidence secondaire peut ainsi vous fournir un complément de revenus.
Enfin, à terme vous pourrez transmettre cette résidence à vos enfants , et optimiser votre succession soit en leur en léguant la nue propriété de votre vivant, soit en créant une SCI .
– L’intérêt de la transmission de la nue propriété à ses enfants est fiscal et réside dans le mode de calcul des droits de donation, sachant que l’usufruitier conserve le droit d’occuper le bien et d’en percevoir les fruits ( revenus issus de la location )
Seule la valeur de la nue-propriété est en effet retenue pour déterminer le montant des droits dont il faudra s’acquitter auprès de l’administration fiscale, et elle évolue en fonction de l’âge du donateur selon le barème suivant :
Entre 61 et 70 ans : 60 % de la valeur de la pleine propriété
Entre 71 et 80 ans : 70 % de la valeur de la pleine propriété
Entre 81 et 91 ans : 80 % de la valeur de la pleine propriété
Prenons pour hypothèse que les donateurs se situent dans la tranche d’âge 61/70 ans , qu’il s’agit d’un couple, qu’ils ont 2 enfants, et que la valeur de la résidence est 600 000€.
Quel serait le montant des droits de donation qui devront être acquittés si cette résidence fait l’objet d’un démembrement avec attribution de la nue-propriété aux enfants?
La valeur en nue-propriété du bien correspond ici à 60 % de la valeur en pleine propriété, soit 600 000 x 60 % = 360 000 €. Chaque enfant recevra donc une part de nue-propriété valorisée à 180 000 €.
Par le jeu des abattements (100 000 € par parents et par enfants) la donation ne sera pas imposée.
L’intérêt d’une SCI réside dans la faculté qu’elle vous offre de pouvoir donner de façon équitable à chacun de vos enfants et de limiter les risques de conflits: Si vous demeurez gérant de la SCI, vous restez décisionnaire principal. SI vous avez plus de 2 enfants cela peut s’avérer opportun.`
À votre décès, vos enfants peuvent conserver la SCI en l’état pour continuer à gérer la résidence secondaire, dont la SCI est propriétaire. La gestion est alors plus facile qu’en indivision. Ils peuvent aussi se racheter leurs parts les uns aux autres, en une fois ou petit à petit.
S’agissant des avantages fiscaux de la SCI la transmission des parts d’une SCI suit les mêmes règles fiscales que la donation (abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans pour le calcul des droits de donation). Mais la SCI présente 2 avantages supplémentaires :
- Il est plus facile de transmettre des parts de SCI que des biens immobiliers. Vous pouvez en effet ajuster le nombre de parts au montant de l’abattement, ce que vous ne pouvez pas faire si vous donnez directement votre résidence secondaire à vos enfants, en indivision.
– La valeur des parts se voit appliquer une décote de 10 à 20 % du simple fait qu’elles sont plus difficiles à vendre que l’immeuble ou la maison en tant que tel. La SCI diminue donc l’assiette des droits de donation.
Votre (petit) coin de paradis pour les vacances pourrait donc bien être, aussi , un investissement rentable.