Il y a quelques mois , en décembre 2022 l’indice European Living Cities édition 2022 de PATRIZIA considérait Paris comme la ville la plus attractive d’Europe pour les investisseurs en immobilier résidentiel.
Cette même année Paris montait à la 5ème place du classement des villes les plus recherchées par les UHNWI ( *Ultra High-Net-Worth Individuals ), le Barnes City index éd. 2022 , après avoir occupé la 7ème place du même classement l’année précédente.
L’European living Cities de PATRIZIA analyse 142 capitales et grandes villes d’Europe et évalue leur attractivité et leur liquidité dans le but d’aider les investisseurs à se constituer un patrimoine immobilier résidentiel européen et diversifié .
Les critères d’évaluation de l’indice ont été complétés du critère de liquidité. La combinaison de ces deux dimensions – attractivité et liquidité – fait naître une matrice qui permet de répartir les 142 villes en fonction de leur attractivité et de leur liquidité au long cours, afin d’identifier les villes-cibles qui conviendraient à des stratégies spécifiques ou à des exigences de risque et de rendement définies par les investisseurs.
« Si une ville peut être bien notée en termes d’attractivité, il est inutile d’avoir une ville attractive dans laquelle on ne peut pas investir. C’est pourquoi l’indice comporte une deuxième dimension axée sur la liquidité. Cela fournit aux investisseurs une matrice pour les aider à développer une stratégie d’investissement dans l’immobilier résidentiel européen leur permettant de diversifier leurs portefeuilles par emplacement et profil de risque et d’identifier les villes-cibles en fonction de leurs exigences de risque et de rendement. »Marcus Cieleback, Chef économiste urbain de PATRIZIA.
Les 10 premières villes du classement offrent des performances solides. Elles disposent des meilleurs fondamentaux de marché et leur attractivité générale est couplée à une excellente liquidité. Ces villes disposent toutes d’emplacements de choix, sont très bien connectées et ont tendance à être très innovantes, ce qui renforce leur attrait auprès des investisseurs.
L’indice est basé sur une analyse de 48 indicateurs , mesurant une série d’aspects démographiques et économiques des villes, comme la puissance économique, les emplacements, la connectivité et la capacité d’innovation, ainsi que des mesures relatives à l’habitabilité, la qualité de vie, l’ESG et la durabilité.
Pour mesurer l’attractivité d’une ville, plusieurs indicateurs de qualité de vie liés à l’ESG sont pris en compte. On y retrouve :
- la surface d’espaces verts par habitant (en m²),
- la concentration moyenne annuelle de dioxyde d’azote (résultant de la combustion de charbon, de pétrole, de diesel, de gaz et d’autres combustibles fossiles),
- et le nombre d’appartements divisé par le nombre de ménages vivant dans des appartements, sont inclus.
- Un score évaluant la quantité et la qualité des commodités présentes dans chaque ville est également inclus.
Paris est arrivée en tête, 1ère, de ce classement, édition 2022. Si Londres est la mieux classée en termes de fondamentaux de marché, Paris occupe la première place du classement général, avec le meilleur score en matière d’innovation. Londres est ainsi 2ème , Berlin complète le podium.
En 2021, Paris figurait déjà en bonne position du Savills Resilient Cities index, à la 6ème place.
Savills avait analysé 500 villes pour identifier celles qui étaient restées résiliantes face à la pandémie de Covid-19 et celles qui continueraient d’évoluer pour s’adapter à la nouvelle donne économique et aux nouvelles attentes.
500 villes avaient été ainsi évaluées par Savills en fonction de
- leur force économique,
- leur économie du savoir et de leur technologie,
- leur résilience environnementale
- leur marché immobilier
Paris était alors arrivée à la 6ème place.
Cette année, 2023, Paris arrive en tête des villes les plus recherchées par les grandes fortunes et occupe la 1ère place du Barnes City Index édition 2023.
Le BARNES City Index 2023 reflète les profonds bouleversements traversés depuis trois ans.
Les 5 premières villes du classement sont celles qui ont su rassurer les investisseurs durant cette période pour le moins incertaine .
Paris arrive en tête, suivie de Miami , New York et Austin , trois métropoles américaines qui s’imposent pour leur vigueur économique.
Dubaï s’installe à la 5e position. Elle rejoint ainsi le club très fermé des valeurs sûres mondiales, notamment grâce à son attractivité pour les entrepreneurs et les familles d’expatriés.
Parmi les valeurs sûres traditionnelles, Londres est classée 7e devant Genève , Madrid, Milan et Rome.
On constate la persistance d’une certaine bipolarité de ce classement entre l’Amérique du Nord et l’Europe. Tokyo fait cavalier seul pour l’Asie et arrive en 6e position.
Si Paris séduit toujours par son patrimoine , sa culture et sa vigueur économique, quelles tendances se dégagent?
On constate une nouvelle manière de concevoir l’achat immobilier à Paris , qui se rapproche du sur-mesure . Ce constat concerne la clientèle française mais aussi étrangère.
Ainsi le choix de l’emplacement ( choix fondamental en immobilier ) est plus personnel. La transformation des conditions de circulation dans Paris avec l’abandon du tout-voiture participent à ce phénomène. Les critères subjectifs et personnels de plus d’espace, de bien-être chez soi, d’espaces extérieurs sont revalorisés, et revus par le prisme du temps de trajet. Les acheteurs raisonnent aujourd’hui en temps de trajet, ils s’aperçoivent qu’en 20 minutes de bus, de métro ou de vélo ils peuvent traverser Paris.
Ainsi le marché de l’immobilier haut de gamme parisien , traditionnellement concentré sur quelques arrondissements s’étend désormais sur les 20 arrondissements de la capitale.
A coté d’une clientèle traditionnelle toujours très attachée aux « valeurs sûres » concentrées sur les arrondissements centraux et le XVIè, apparaissent des nouveaux entrants sur ce marché, à la recherche d’authenticité et de simplicité dans leur vie quotidienne. Ils sont attirés par une vie de village préservée en plein Paris avec des enseignes indépendantes, des bistrots à l’ancienne…
L’ élargissement vers des arrondissements autrefois délaissés a pour corollaire une stabilisation globale des prix.
Le pied-à- terre parisien a toujours la cote auprès de la clientèle étrangère
Durant le 1er semestre 2022 la clientèle étrangère a fait son grand retour à Paris . Dans les Ier et VIIIè arrondissements plus de la moitié des ventes de pied-à-terre se sont faites auprès d’acheteurs étrangers, pour la grande majorité Américains, revenus dès que les conditions de voyage leurs ont été facilitées, suivis des Moyen- Orientaux, des Libanais et des Qatariens.
La clientèle internationale cherche en priorité dans les beaux quartiers historiques, Palais-Royal et Louvre pour le Ier arrondissement et Faubourg Saint-Honoré ou Triangle d’or pour le VIIIe.
Les acheteurs français, qui représentent l’autre petite moitié des ventes de pied-à-terre se partagent entre :
- Achat d’usage (primo accédants ou pied-à-terre corollaire à la résidence semi principale hors de Paris)
- Investissement (en vue d’une location ou pour y loger leurs enfants dans un premier temps).
Leurs emplacements de prédilection sont plus élargis que ceux des acheteurs étrangers, même si les valeurs sûres comme le Parc Monceau gardent la cote.
Notons auprès des acheteurs français un intérêt récent , et donc une montée en gamme pour le quartier des Halles liée à la réouverture de la Samaritaine avec son hôtel 5 étoiles, Cheval Blanc, ainsi qu’à l’installation de la Fondation Pinault dans l’ancienne Bourse de Commerce.
* Ultra High-Net-Worth Individuals