Le dilemme des candidats à l’achat immobilier :
Si vous avez commencé à chercher voire à visiter et que de surcroit vous avez eu un coup de coeur , alors vous êtes probablement confronté à ce dilemme : faut-il vendre avant d’acheter ou souscrire un prêt relais ?
Vous n’avez pas envie de perdre l’opportunité d’acquérir un bien qui vous plait énormément et en même temp le prêt relais souffre de la réputation d’être cher.
Mais qu’en est il vraiment?
Tout d’abord c’est quoi précisément un prêt relais ?
Il s’agit d’un crédit à court terme qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. Par définition, le prêt relais s’adressent secondo-accédants.
Le prêt est remboursé dès que le bien initial est vendu, en général dans un délai de 12 à 24 mois.
Il existe 2 types de prêt- relais:
- Le prêt relais intégral, aussi appelé « relais-rachat », où la nouvelle banque rachète le capital restant dû du premier prêt et finance le second ;
- Le prêt relais partiel, seulement pour le nouveau prêt, dans ce cas la mensualité de l’ancien prêt reste à votre charge.
Quel montant est prêté par la banque ?
La banque fait une avance sur le bien à vendre qui dépend de la valeur du bien et de l’état d’avancement de la vente, en moyenne 70% de la valeur estimée du bien , déduction faite, le cas échéant, du capital restant dû à votre ancienne banque.
Par exemple, pour un bien qui vaut 500 000 €, mais dont il reste 150 000 € à payer à l’ancienne banque, l’avance est de 245 000 € soit 500 000 – 150 000 multiplié par 70%.
Si vous êtes bien avancé dans la vente, par exemple si vous avez trouvé un acheteur qui a signé un compromis, le montant avancé peut atteindre 90%, voire 100%, par exemple si votre acquéreur achète sans condition suspensive de financement, ou si la condition est déjà levée .
Alors vaut-il mieux vendre son logement avant d’en acheter un nouveau, et prendre une location en attendant d’acheter le nouveau , ou partir sur un prêt relais ?
Sur une opération de 6 mois, c’est à dire de court terme, vendre son bien avant de racheter n’est pas l’option la plus intéressante . La plus intéressante financièrement est le relai simple ou partiel .
Exemple chiffré* : la revente avant l’achat vous coûtera en moyenne 12 040 € sur Paris et 9 170 € à Rennes, contre respectivement 9 260 € et 5 850 € pour un relais simple. Quant au prêt relais intégral , avec rachat des deux prêts c’est l’option la plus onéreuse : 16 200 € à Paris et 10 300 € à Rennes.
Sur une opération plus longue , 12 mois, le prêt relais intégral reste compétitif, il est à peine plus cher que la vente avant achat. Car il ne faut pas oublier que si le prêt relais a un coût, la location aussi (location du logement entre la vente du 1er et l’achat du 2nd) et en plus il faut gérer ( et financer ) deux déménagements.
* chiffres Meilleur taux mai 2026
En conclusion la vente avant rachat n’est intéressante que dans deux cas :
- si vous arrivez à trouver très rapidement un bien à racheter.
- si vous parvenez à trouver un logement provisoire gratuit (ou à un prix bien inférieur au marché).
Dans tous les autres cas, une solution en prêt relais ( simple ou intégral ) sera moins chère.
Contrairement aux idées reçues , la problématique du prêt relais n’est pas son coût, mais la trésorerie qu’il nécessite de mobiliser sur la période de relais.
Surtout pour la solution la moins chère, à savoir le prêt relais partiel car il consiste à garder son premier prêt (et sa mensualité), en plus du prêt relais.
Cela ne signifie pas que vous allez vous appauvrir d’autant : la moitié de cette somme paye le capital des crédits et reste donc dans votre patrimoine. Alors que le loyer pour un logement entre la vente et l’achat , est à fonds perdus
En revanche la faisabilité du relais partiel n’est pas toujours possible : le taux d’endettement, même sur une période limitée, peut refroidir les banques prêteuses. Aujourd’hui pour prêter, les banques doivent respecter un taux d’endettement maximal de 35% des revenus.