Nous traversons une époque qui peine à retrouver stabilité et sérénité. La pandémie de COVID19, le dérèglement climatique et ses conséquences, l’instabilité politique au plan national, le retour des conflits (Ukraine, Moyen Orient ) sur le plan international…
Tout cela impacte légitimement nos manières de penser, nos projets et nos vies.
L’immobilier a toujours été, et de tout temps, une valeur refuge . L’immobilier fait référence à la pierre, c’est concret, solide. C’est rassurant .
Chacun sait qu’investir dans l’immobilier est un investissement de long terme , cela signifie qu’il dure. Cela aussi, en période d’instabilité, c’est rassurant.
Mais aussi, pour ne pas dire surtout, le logement est au premier sens du terme un abris , le premier refuge que l’on souhaite pour soi et sa famille .
Et cette protection peut être transgénérationnelle. L’immobilier se transmet : on peut ainsi protéger ses enfants et ses petits-enfants dans le temps .
Arrêtons-nous un bref instant sur un dispositif qui permet d’acquérir et/ ou de profiter d’un bien immobilier tout en optimisant fiscalement sa transmission.
Le démembrement de propriété .
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit confère à son titulaire l’usufruitier, le droit de profiter de l’actif immobilier et d’en percevoir les revenus ( les loyers ). L’usufruitier a également le droit de céder ou de louer son usufruit à un tiers. Il ne peut en revanche ni vendre ni hypothéquer le bien.
La nue-propriété représente la propriété et le droit de disposer de l‘actif à l’issue de la période d’usufruit . Pendant cette période le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien immobilier ni en percevoir les revenus . Cependant quand l’usufruit prend fin le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété du bien immobilier.
Ex. Un parent peut transmettre la nue-propriété d’une résidence à ses enfants tout en conservant l’usufruit de cette résidence. Cela lui permet de continuer à
- l’occuper
- percevoir les loyers, si cette résidence est louée
- l’entretenir . L’usufruitier doit entretenir le bien et effectuer les réparations nécessaires. Il est également redevable des taxes foncières .
Mais au décès du parent usufruitier , le (ou les) enfant(s) nu-propriétaire(s) devient pleinement propriétaire de la résidence . Cela permet de transmettre à moindre frais un patrimoine à ses enfants.
Le démembrement peut aussi faciliter l’acquisition d’un bien. On peut n’acquérir que la nue-propriété d’un bien , pour développer un patrimoine immobilier à transmettre tout en évitant de se retrouver redevable de l’IFI.
En conclusion, le démembrement est une stratégie patrimoniale qui offre des avantages fiscaux et successoraux. Il permet de
- répartir les revenus et les charges entre les parties de manière avantageuse sur le plan fiscal;
- faciliter et planifier la transmission d’un patrimoine immobilier.
Au-delà de la valeur sentimentale d’un bien immobilier au sein d’une famille , il est un refuge pour les générations futures.