On entend souvent les détracteurs de l’investissement immobilier lui reprocher son caractère imposable .
Aujourd’hui nous allons voir que l’on peut investir dans l’immobilier ET défiscaliser !
Les dispositifs fiscaux pour favoriser la construction de logements neufs moyennant l’octroie d’avantages aux investisseurs se sont succédés en France : De Robien, Borloo, Scellier , Censi-Bouvard, Pinel pour n’en citer que quelques uns. .
Depuis le 1 er Janvier 2025 , le dispositif en vigueur est le dispositif Denormandie . Contrairement à la grande majorité de ses prédécesseurs il ne vise pas l’immobilier neuf mais l’ancien .
L’objectif: Réduire la vacance locative ainsi que le nombre de logements vétustes .
Loi Denormandie
L’avantage fiscal :
- une réduction d’impôts calculée sur le prix de revient du logement , c’est à-dire sur le montant total déboursés pour acquérir le logement Y COMPRIS LE COUT DES TRAVAUX DE RENOVATION.
- conditionné à la mise en location du bien, elle-même soumise à 2 plafonds : le 1er limite le montant du loyer , le 2nd les ressources du locataire.
L’avantage fiscal est réparti sur la durée de la location et son montant est déterminé en appliquant un pourcentage sur le coût de revient du logement .
- Pour une location de 6 ans : la réduction d’impôts est de 12% du prix du bien
- Pour une location de 9 ans : la réduction d’impôts est de 18% du prix du bien
- Pour une location de 12 ans : la réduction d’impôts est de 21% du prix du bien
Attention :
- La réduction d’impôt Denormandie est limitée à un investissement maximum de 300 000 € (et 5 500 €/m²). Si le logement acheté dépasse ce montant, le surplus ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.
- Les travaux d’amélioration, pour être inclus à l’assiette de calcul de la réduction d’impôts, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement et porter sur
- L’amélioration la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % pour les logements en habitat collectif) ;
- Deux des cinq types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, remplacement de la chaudière, remplacement du système de production d’eau chaude ;
- la création d’une nouvelle surface habitable
A l’issue de cet engagement de location , vous êtes un propriétaire « classique » d’un bien immobilier et 3 options s’offrent à vous :
- Continuer de louer votre bien, avec un loyer fixé dès lors librement : Vous profitez d’un complément de revenus confortable une fois le crédit remboursé ;
- Habiter le logement et en faire votre résidence principale ;
- Revendre le bien et réaliser une plus-value . Vous pouvez utiliser le gain à votre guise, voire pour le réinvestir dans un autre projet.
Connaissez-vous les lois Malraux et Monuments historiques ?
Leur objectif : la préservation du patrimoine architectural de la France . Elles partagent avec les autres dispositifs d’accorder des avantages fiscaux à ceux qui investissent dans l’entretien et/ou la conservation du patrimoine remarquable de la France.
Loi Malraux
La loi Malraux vise la restauration des biens immobiliers anciens à caractère historique . Ainsi sont concernés les bâtiments situés dans un secteur sauvegardé bien défini, qualifié de SPR ( Site Patrimonial Remarquable . La plupart des villes françaises en possèdent .
La restauration, la rénovation, l’entretien ou l’amélioration des bâtiments situés dans ces secteurs fait ainsi l’objet d’une incitation fiscale : une reduction d’impôts de 22% du montant des dépenses réalisés .
Ce pourcentage augmente à 30% si l’immeuble est concerné par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés (QAD), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).
A Paris il y a deux secteurs sauvegardés : Le 7ème arrondissement et le Marais jusqu’au quartier Saint-Paul .
L’ avantage fiscal très incitatif ( jusqu’à 30% des dépenses ) est aussi conditionné :
- restaurer l’ensemble du bâtiment acquis;
- demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant de démarrer les travaux;
- louer les logements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum;
- mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation;
- louer à une personne qui n’est pas un membre de sa famille;
- Le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France;
- Les travaux effectués doivent être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entier.
Et limité à 400 000€ répartis sur 4 années consécutives .
Les avantages fiscaux du dispositif Malraux ne sont valables que pendant la durée de paiement des travaux. Ces derniers doivent être effectués dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis.
Pour les investisseurs qui ont une tranche d’imposition élevée :
Loi Monuments Historiques
Depuis plus de 100 ans la loi Monuments Historiques favorise et incite la rénovation et l’entretien fe notre patrimoine architectural classé à l’ Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ( ISMH) .
Elle permet de défiscaliser les travaux de restauration, rénovation, entretien et d’amélioration des bâtiments classés , à condition , bien entendu que les travaux soient validés et suivis par les architectes des Bâtiments de France.
Le montant des travaux est déductible à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI)
- Si le bâtiment n’est pas ouvert au public , 50% du montant des travaux sont deductibles , (portée à 100 % lorsque les dépenses sont subventionnées à hauteur de 20 % au moins de leur montant) dans la limite de 200 000€ / an .
- Si le bâtiment est ouvert au public ( 50 jours par an dont 40 entre juillet et septembre ) sans aucune limitation: soit 45% de reduction d’impôts pour la TMI la plus élevée .
En signant une convention validée par le ministère de la Culture, cette loi permet également de bénéficier d’une exonération des droits de succession et de donation.