Il noto adagio è che nel settore immobiliare ciò che conta di più è
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Il valore di alcune località è certo e innegabile. Ad esempio, a Parigi, la Place des Vosges, i quartieri centrali, il cuore del 16º arrondissement, o una posizione che offre una vista mozzafiato sulla Torre Eiffel…
L’esclusività di queste località, intrinsecamente legata alla rarità delle proprietà trovate lì, sostiene una domanda per queste proprietà molto più alta dell’offerta. Di conseguenza, i prezzi sono molto elevati. Per questo motivo, una proprietà “di prestigio” o “di lusso” non ha realmente un prezzo di mercato fisso, perché per sua natura è incomparabile. Il suo prezzo di vendita è ciò che l’acquirente è disposto a pagare per acquistarla. Pertanto, nel mondo del lusso immobiliare, il prezzo è principalmente il valore attribuito alla rarità di una proprietà rispetto alla sua attrattiva. Una proprietà può essere rara; se non attira nessuno, il suo prezzo sarà basso.
La regola d’oro della posizione è in realtà solo una conseguenza della legge di mercato. I prezzi immobiliari appartengono a un mercato—il mercato immobiliare—che, come qualsiasi mercato, fluttua in base all’offerta e alla domanda.
Finché la domanda in alcuni quartieri rimane forte, i prezzi rimangono alti; finché le proprietà soddisfano i criteri degli acquirenti, i prezzi vengono mantenuti. Se i criteri degli acquirenti cambiano—a causa di mutamenti negli stili di vita—la domanda evolverà, e così faranno i prezzi.
L’esempio di avere uno spazio esterno, anche piccolo, è molto eloquente. Prima dei lockdown legati al COVID, avere un balcone aveva poco o nessun impatto sui prezzi parigini. Da allora, avere un balcone aumenta significativamente il prezzo, anche se i balconi sono generalmente piccoli, stretti e la loro superficie non viene nemmeno conteggiata nella misurazione Carrez. Gli acquirenti sono desiderosi di questa caratteristica, che è anche rara a Parigi.
Quindi, dai lockdown in poi, un balcone o uno spazio esterno influenza i prezzi. Oggi, vediamo che l’accessibilità ai mezzi pubblici è diventato un criterio molto importante. In aree urbane con più di 100.000 abitanti, questo criterio è una priorità per il 7% degli intervistati ed è tra i tre criteri più importanti per il 24% di loro. Potrebbe essere una conseguenza delle politiche cittadine contro le auto o della crescente consapevolezza dei francesi sull’importanza di ridurre la propria impronta di carbonio?
Oltre ai criteri specifici degli acquirenti, ci sono fattori esogeni che influenzano i prezzi immobiliari. Il principale fattore esogeno è ben noto: i tassi di interesse.
Più bassi sono i tassi, più economico è il prestito, e quindi maggiore è la capacità di indebitamento dell’acquirente. La domanda aumenterà per le proprietà attraenti, il che influenzerà meccanicamente i prezzi—è di nuovo in gioco la legge di domanda e offerta: se la domanda diventa più forte dell’offerta, i prezzi salgono.
Al contrario, se i tassi di interesse aumentano, il costo del prestito si alza, il che peserà sulla domanda, causando una diminuzione dei prezzi. I tassi di interesse non influenzano direttamente i prezzi immobiliari; influenzano l’offerta.
Quindi, ancora una volta, i prezzi immobiliari sono il punto di incontro tra domanda e offerta.
Quindi, prezzi immobiliari: rarità o livello dei tassi di interesse?
Né uno né l’altro, o forse entrambi: è la legge di mercato—la legge di domanda e offerta.