L’adage est bien connu, en matière immobilière ce qui compte c’est
1- L’emplacement 2- L’emplacement 3- L’emplacement
La valeur de certains emplacements est sûre et incontestable . A Paris par exemple, la place des Vosges, les arrondissements centraux, le coeur du 16è, ou encore un emplacement qui offre une vue imprenable sur la Tour Eiffel …
L’exclusivité de ces emplacements intrinsèquement liée à la rareté des biens qui s’y trouvent entretient une demande sur ces biens nettement supérieure à l’offre. Ainsi les prix y sont très élevés.
C’est pour cette raison qu’un bien immobilier « de prestige » ou « de luxe » n’a pas vraiment de prix , au sens prix du marché , car il est par essence incomparable . Son prix de vente est celui que l’acheteur est disposé à offrir pour l’acquérir . Ainsi en matière d’immobilier de luxe , le prix de l’immobilier est avant tout la valeur accordée à la rareté d’un bien au regard de son attractivité . Un bien peut être rare, s’il n’attire personne son prix sera faible .
La règle d’or de l’emplacement n’est en fait qu’une conséquence de la loi du marché . Les prix de l’immobilier appartiennent à un marché, le marché de l’immobilier, qui comme tout marché, fluctue en fonction de l’offre et de la demande .
Tant que la demande sur certains quartiers, est forte les prix y sont élevés , tant que les biens répondent aux critères des acheteurs , les prix se maintiennent . Si les critères des acheteurs changent , parce que les modes de vie changent, la demande évoluera et les prix avec elle .
L’exemple de la présence d’un extérieur , même petit, est flagrant . Avant les confinements liés au COVID , la présence d’un balcon avait peu , voire pas d’impact sur les prix parisiens . Depuis , la présence d’un balcon augmente substantiellement le prix, même si les balcons sont généralement de petits balcons filants dont la surface n’entre même pas dans le calcul de la superficie carrez. Les acheteurs sont friands de ce critère qui est de surcroît rare à Paris.
Ainsi depuis les confinements, le balcon , ou l’extérieur, affecte les prix Aujourd’hui on constate que l’accessibilité des moyens de transports en commun devient un critère très important. Dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants, ce critère est prioritaire pour 7% des sondés et fait partie d’une des trois informations prioritaires pour 24% d’entre eux.
Serait-ce une conséquence des politiques des villes contre la voiture ou de l’intégration par les français de l’importance de diminuer leur empreinte carbone?
Au delà des critères propres aux acheteurs , il existe des éléments exogènes qui influencent les prix de l’immobilier. Le principal facteur exogène est bien connu : ce sont les taux d’intérêts.
Plus les taux sont bas , plus le coût du prêt est faible et donc le pouvoir d’achat immobilier de l’emprunteur augmente . La demande va s’intensifier sur les biens immobiliers attractifs et mécaniquement affecter les prix : C’est la loi de l’offre et de la demande, encore elle, qui entre en jeu : si la demande devient plus forte que l’offre, les prix augmentent.
A l’inverse si les taux d’intérêts augmentent , le coût du prêt augmente ce qui va peser sur la demande qui va diminuer et donc les prix vont baisser.
Les taux d’intérêts n’affectent donc pas directement les prix de l’immobilier , ils affectent l’offre . Ainsi donc là encore les prix de l’immobilier sont la rencontre de l’offre et de la demande.
Alors, les prix de l’immobilier : rareté ou montant des taux d’intérêts ?
Ni l’un ni l’autre , ou les deux : c’est la loi du marché , celle de l’offre et de la demande.